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当ブログ管理人の連絡先 私(学長)について 【特集】REIBS_5年間の振り返り 【実践】執刀医の活動 【実践】学長の活動 REIBSカリキュラムとは? 各回活動報告 不動産MBA研究 メディア掲載記事 海外交流・政治活動 フェア出展 旅行・パーティー お悩み失敗100選 未分類 学長紹介:横山篤司(ANDY)
2013年8月創設の不動産オーナー経営学院/理事長・学長。 日本で唯一のオーナー視点での不動産学校。地主学。創業80年のグループ会社代表も兼任。 不動産オーナーの後継者として、21世紀のグローバル社会で戦える街づくりプロフェッショナルを追求。全国の土地・建物開発に疑問を抱き、本当の地域創生、街づくりを地主(当事者)と共に考える日本で唯一の「不動産オーナーによる不動産オーナーのためのビジネススクール」 <経歴> 22歳でNewYork留学、24歳でアパートホテル事業を起業して3店舗経営。NY4年半を通して、大学院で金融学(修士号)を学び、学生起業家として2足の草鞋を履く。 帰国後は外資系投資銀行(東京)に勤務。29歳で創業80年の3代目経営者として家業に就く。悠々自適な不動産オーナー業かと思いきや、老朽物件の修繕・再開発に直面し、自社ビル再生に8年を費やし、「KOMEHYO名古屋駅店」へ。 実務家として不動産オーナー主導による街づくりや地域活性型商業施設「LDK覚王山」などでTV、メディア、業界紙に注目を集める。 以前の記事
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2017年 07月 09日
さて、週末も朝から”執刀医”です。
週末に名古屋で美容室を複数店舗経営している社長より相談を受けました。一概に「不動産の悩み」といっても、最近は不動産オーナーよりも製造や店舗開発の事業会社より話を受けることも多くなりました。 さて、今回はファミリーで何十年に渡り郊外店舗を着々と広げ、結構な売上を上げている店舗の次の戦略です。現在テナントとして入居しているロードサイド店舗の土地の地主の方より、不動産屋を通じて土地を売却しても良いと話を持ち掛けられている中で、「何にも不動産のことが分からない」と相談を受けました。 不動産屋と戦う、今日はこれですねw。 市街化調整区域を売りつける業者と割安で土地を買い取りたい事業店舗オーナーの闘いです。私は理屈を述べるというよりは、課題に勝つ、克服するための「不動産活学」が大事だと考えています。 <市街化調整区域の将来性> ①市街化調整区域は建替が制限される→行政確認。(当然そんなことは相手方は説明しない) ②市街化調整区域は土地代が安い。調整区域内で店舗という組み合わせは現況では利に適っているが、事業者側が土地を取得する場合は2、3年で返し切らなければ割に合わない。土地取得利回り20~30%。「利回り10%でもいいよ」というのは、市街化区域、いわゆる普通の土地売買の話。(ここが相手の不動産屋が騙しているところ。) ③将来土地を売りにくい。20年先の未来は人口減少で商売できなくなる。すると土地は二束三文。 ④土地には相続税がかかる。 ⑤市街化調整区域の戦略は、倉庫的な建物+駐車場で運用するのがベター。 ⑥市街化調整区域の土地は担保力が低いので融資がおりにくい。 ⑦店舗経営は基本土地は持たない方がよい。すぐに撤退できるから。但し、本丸ならば話は別。めい一杯稼げるならば取得して「資産」を増やす=担保力を増やす。 ⑧店舗経営は、のれん代と考えると、店舗が潰れれば明日から資産がなくなるので、担保力はどこかで作るべき。 このプロジェクトでは、1億円以上の不動産取り扱い経験が求められます。今回は私がサブでDディレクターにうちの顧問(開発担当)を当てます。地域のゲリラ戦でもあるので、地域に強い仲介(交渉、取得)、兵糧確保(金融機関)が必要となります。 さいごに、今回の依頼者は店舗オーナーなので、地主にはかわいそうですが、今回の交渉がうまくいかなければ店舗退去も匂わせます。どこでも土地は空いていますので、もっといい場所見つけて新築店舗建てた方が事業経営の推進剤になりますしねw。
by andy022181
| 2017-07-09 23:46
| 【実践】不動産経営
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