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当ブログ管理人の連絡先 私(学長)について 【特集】REIBS_5年間の振り返り 【実践】執刀医の活動 【実践】学長の活動 REIBSカリキュラムとは? 各回活動報告 不動産MBA研究 メディア掲載記事 海外交流・政治活動 フェア出展 旅行・パーティー お悩み失敗100選 未分類 学長紹介:横山篤司(ANDY)
2013年8月創設の不動産オーナー経営学院/理事長・学長。 日本で唯一のオーナー視点での不動産学校。地主学。創業80年のグループ会社代表も兼任。 不動産オーナーの後継者として、21世紀のグローバル社会で戦える街づくりプロフェッショナルを追求。全国の土地・建物開発に疑問を抱き、本当の地域創生、街づくりを地主(当事者)と共に考える日本で唯一の「不動産オーナーによる不動産オーナーのためのビジネススクール」 <経歴> 22歳でNewYork留学、24歳でアパートホテル事業を起業して3店舗経営。NY4年半を通して、大学院で金融学(修士号)を学び、学生起業家として2足の草鞋を履く。 帰国後は外資系投資銀行(東京)に勤務。29歳で創業80年の3代目経営者として家業に就く。悠々自適な不動産オーナー業かと思いきや、老朽物件の修繕・再開発に直面し、自社ビル再生に8年を費やし、「KOMEHYO名古屋駅店」へ。 実務家として不動産オーナー主導による街づくりや地域活性型商業施設「LDK覚王山」などでTV、メディア、業界紙に注目を集める。 以前の記事
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2018年 02月 05日
2017年春に名古屋駅前で新ビル竣工。2015年6月に本社ビル解体着手するまでに5年、建替プロジェクト完遂までに足掛け約8年の歳月をかけた上で再建し、数年で借金完済予定。全国の中小不動産オーナーの建替えプロジェクト顧問に就き、不動産学校内でプロチームを組成。この3年間で新築ビルの竣工前満室、本社ビルの財務健全化、トラブルの自力解決など数多くの実績を積み上げ、徹底的に不動産オーナーの経営力強化に努める。 ○私の経営体験談 建替えの第一歩は「テナントとの契約関係の見直し」から始まります。当社ビルでは2010年より約5年間の解体準備期間の中で、入居テナントの契約更新時に定期借家契約への切替えを打診していきました。定期借家契約とは、「期間を定めた賃貸借契約」といわれます。①契約で定めた期間の満了により賃貸借契約が終了する。②双方合意により再契約をすることができる。③原則、途中解約はできない。但し、現実は途中解約もやむを得ない。 結果、約100企業の入居テナントに対して事務所では8割、店舗では5割が多少の賃料減額はありましたが定期借家契約への切替えを行うことができました。一般的に店舗よりも事務所テナントの方が立退料は少ないと言われておりますが、通例は、裁判になれば弁護士料等の出費の方が高くつくことがあるため、最終的にオーナーの方に分があると言えるでしょう。 ○立退きは先制攻撃が大原則 立退きは短期決戦派と長期戦略派に分かれます。弁護士に依頼すればどうしても長期戦となる可能性が高いため、まずは立退き期間を想定したアクションプランを定めるとよいでしょう。立退き提案は3年から4年、短期決戦に1年、最後の1年は強制裁判です。短期決戦に1年以上を費やすと泥沼となる場合がほとんどです。弁護士の法的な解釈は重要ではありますが、体感では、世の中の9割以上が当人同士の合意により示談解決します。 そしてここからは私の経験則と情報収集より、立退き戦略事例を紹介します。まずは各戸立退きが完了し次第、管理費を削減する理由を考えます。①老朽化などを理由として管理レベルを下げます。②退去済みの貸室に「退去済」と分かるように貼紙を貼り電気を止めます。③一時テナントとして貸会議室等の利用を行いセキュリティレベルを下げます。④他のテナントの騒音等を注意しない。⑤店舗入口の共用部に設置された無許可の看板や告知物を厳しく取り締まる。但し、お経を唱えて霊的効果を期待するなど、悪意のある行動は控えましょう。すべて建物管理の適切な範囲内で、弁護士に相談する前に戦略を立てましょう。
by andy022181
| 2018-02-05 13:00
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