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当ブログ管理人の連絡先 私(学長)について 【特集】REIBS_5年間の振り返り 【実践】執刀医の活動 【実践】学長の活動 REIBSカリキュラムとは? 各回活動報告 不動産MBA研究 メディア掲載記事 海外交流・政治活動 フェア出展 旅行・パーティー お悩み失敗100選 未分類 学長紹介:横山篤司(ANDY)
2013年8月創設の不動産オーナー経営学院/理事長・学長。 日本で唯一のオーナー視点での不動産学校。地主学。創業80年のグループ会社代表も兼任。 不動産オーナーの後継者として、21世紀のグローバル社会で戦える街づくりプロフェッショナルを追求。全国の土地・建物開発に疑問を抱き、本当の地域創生、街づくりを地主(当事者)と共に考える日本で唯一の「不動産オーナーによる不動産オーナーのためのビジネススクール」 <経歴> 22歳でNewYork留学、24歳でアパートホテル事業を起業して3店舗経営。NY4年半を通して、大学院で金融学(修士号)を学び、学生起業家として2足の草鞋を履く。 帰国後は外資系投資銀行(東京)に勤務。29歳で創業80年の3代目経営者として家業に就く。悠々自適な不動産オーナー業かと思いきや、老朽物件の修繕・再開発に直面し、自社ビル再生に8年を費やし、「KOMEHYO名古屋駅店」へ。 実務家として不動産オーナー主導による街づくりや地域活性型商業施設「LDK覚王山」などでTV、メディア、業界紙に注目を集める。 以前の記事
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2017年 11月 25日
今日は朝から”執刀医”です。 不動産オーナー経営学院の学長、ANDYです。 東京で「新築」の賃貸アパートを営むS氏の息子さんからのお悩み相談です。 <新築なのに入居者が入らない3つの理由> ①新築を建てた時点で安心してしまう ②このPOPなチラシに疑問を持たない ③地元の仲介会社にお任せしてしまう 近年では、本屋で多くの不動産関連の書籍が並び、不動産会社が賃貸セミナーなどを行うなどして、賃貸経営で成功するための秘訣やテクニックが流行しています。 しかし、その多くは「不動産を購入するまでの投資関連の情報」や、アパート経営で悩むオーナーへの「テクニック本」がほとんどであり、不動産オーナーが本来考えなければならない「基本の戦略が集まった情報」はありません。 ここでは、不動産オーナー経営学院で学ぶ不動産オーナーの実例を通して、お金をかけずに解決するための考え方をご紹介します。 ①新築を建てた時点で安心してしまう このチラシを見て、思わず「天下の積〇ハウスが誇る〇ーメゾンシリーズだぞ」と声を上げてしまいました。 この賃貸アパートは、数多くの開発メーカーの中で、基本となる設備性能が高く、住環境も豊かで、ブランドも認知されています。不動産オーナーのS氏は、この賃貸アパートの開発、仕様選び、竣工に至るまで、将来の子供、その孫までが安心して賃貸経営ができることを願って、安心できる開発メーカーを選ばれたのだと思います。 しかし、竣工後に起こった多くの問題に悩みが増したと言います。 ・場所がやはり悪いのではないか ・入居者が入るかどうかは、家賃を下げるかどうかである ・入居者への募集告知にお金をかける必要がある 当初描いていた投資計画も、現在では全く想定していない支出が多くなり、満室になったとしても返済原資が厳しいという状況です。残念ながら、まずは不動産オーナーになってからの心構えや、経営者として何を判断しなければならないのかということについては勉強していなかったという事実があります。 しかし、そこは安心してください。勉強方法については「不動産オーナー経営学院」で一つずつ学んでください。 ②このPOPなチラシに疑問を持たない このPOPを見た上で、確かに「間違ってはいない」のです。このようにチラシをつくって成約した物件も数多くあるのです。築古アパートや、地方の物件を持つオーナーの多くは、とにかく勉強、勉強、そしてお部屋のご案内からPOPのデザインまで考えなければいけないという話も確かに正しいのです。 しかし、この物件は「天下の積〇ハウスが誇る〇ーメゾンシリーズ」なのです。 入居者はこのチラシを見て、入居者は理解できるのか?です。広い浴室(1318)というのは、浴室のサイズのことだと思いますが、施工業者にしかわかりません。〇ーメゾンという文字を何度も使いますが入居者にはあまりそのすごさは理解できません。ペット可能とあるが、ペット専用の洗い場があるわけでもないでしょうから何が売りか入居者には理解できないでしょう。 そして何より「写真がない」のです。w この話をした途端、不動産オーナーS氏もその息子さんも、はっとしました。 私の経験では、何千人という不動産オーナーさんと出会い、話を聞いてきた上での最終的な次の一歩は、「シンプルであること」が大切だと考えます。 私は、不動産オーナーさんがこれまでに悩んできたことを何時間も聞いたい気持ちはありますが、「新築物件を家賃高く、すぐ満室にしたい」ということだけを考えます。そして、この仲介会社はダメだから私の知り合いの会社に切り替えてくださいということはしません。なぜならば私は仲介業でも管理会社もないし、私が気に入った業者と、その不動産オーナーの相性が合うこともありませんからやりません。 ここでのポイントは、「仲介会社をやる気にさせること」です。 戦略的にはこうです。 1、入居者はファミリー、新婚世代 2、都営浅草線を利用する入居者ターゲットの利用駅は、品川、日本橋、新橋、三田、浅草 3、15万円以上払う入居者の行動調査 入居候補者としては、新築から築20年くらいの物件を探す中で、新築ならば例えば15万円~25万円くらい、中古ならば広めの部屋で15万~20万円くらいの価格帯から探すと仮定します。ではその物件を探すために門をたたく仲介店は、現場近くの仲介会社ではなく、やはり品川、日本橋、新橋、三田、浅草の店舗でしょう。 そこに狙いを絞った仲介店への告知を行うことです。ですので、現在の仲介会社に対して、戦略を伝え、共に行動することで、結果を出すことはできるでしょう。 ③地元の仲介会社にお任せしてしまう。 このチラシの中で「積〇ハウス提携店」というフレーズに、業界の落とし穴があると感じました。 現在、不動産オーナーのS氏は仲介店に何度も悩みを打ち明け、家賃減額や、入居者条件にペット可や外国人も受け入れることを決めました。関係者が非常に限られた中で、情報もまた少ない中での判断をせざるを得ない状況であったと想定できます。しかし、不動産オーナーと仲介会社の2者間の会話の中で、多くの時間と情熱は注がれたのだと思いますが、結果として、その賃貸戦略を表現するチラシがこうなりました。 ・もっともっと情報を追加しなきゃいけない ・礼金2カ月、ペット可、外国人可、その他に減額要素は? ・もっとセミナーに出てテクニックを聞きまわらなきゃいけない 一言でいえば、「仲介会社や管理会社の得意領域が違う」のです。 新築では、「ブランドイメージ」を強く出し、情報を少なく、「写真をしっかり出して視覚で伝えること」がよいでしょう。中古では、写真だけでは強みを生かせないので多少の説明やコンセプトを打ち出すとよいでしょう。但し、中古でも、トイレや給湯器の拡大写真を貼って「ここをリニューアルしました!」と言いたい気持ちはわかりますが、入居候補者からすれば「便器かよ!!」と笑われてしまいます。 つまり、仲介会社の中でも1000万円台の中古物件仲介もあれば、1億、10億とする大型物件の物件仲介もありますが、「なんでもお任せください」の時代は終わりました。仲介会社にとっても、得意領域の異なる顧客を相手にすれば、結果がでないだけでなく、逆に時間ばかりがかかり売り上げが上がらないという結果になるでしょう。 不動産オーナー経営学院 https://reibs.jp/ マイソク(物件概要)の作り方と攻略ノウハウまとめ https://reibs.jp/mba/casestudy/management/maisoku/ またこちらも参考にしてください。 マイソク(物件概要)の作り方物件概要(マイソク)の作り方と修正点
by andy022181
| 2017-11-25 14:20
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